По итогам первого квартала 2025 года объем сделок аренды и продажи на рынке складской недвижимости Московского региона составил 324 тыс. кв. м, что на 24,5% ниже показателя аналогичного периода 2024 года. Такие данные озвучили аналитики консалтинговой компании Ricci. Снижение спроса эксперты связывают с высокой ключевой ставкой, которая заставила бизнес взять паузу, ожидая удешевления кредитов, а также с сокращением активности игроков e-commerce.
Несмотря на рекордный ввод качественных складских площадей — 335 тыс. кв. м за первые три месяца 2025 года, что в 2,3 раза превышает прошлогодний результат, рынок столкнулся с дисбалансом. Девелоперы, стали переносить сроки реализации проектов из-за роста затрат и замедления строительства. Так, из анонсированных на 2025 год 2,75 млн кв. м big box площадей реально может быть введено около 2 млн кв. м. При этом 61% объектов, завершенных в первом квартале, изначально строились спекулятивно, но к моменту сдачи 73% из них уже были законтрактованы.
— Рынок попал в замкнутый круг: сторона спроса выжидает падения ставок, а девелоперы ждут их повышения из-за растущих затрат и сокращения спекулятивного строительства. Как только станет очевидно, что аккумулированный спрос лишь временно заморожен, а нового предложения для его удовлетворения недостаточно, цены снова пойдут вверх, — отметил директор департамента складской недвижимости Ricci Дмитрий Герастовский.
Структура спроса на складские помещения в Московском регионе претерпела изменения: доля e-commerce компаний сократилась до 16% против 32—44% в 2022–2024 годах, тогда как производственный сектор, поддерживаемый программами импортозамещения и промышленной ипотеки, увеличил присутствие до 34%. При этом 91% сделок пришлись на аренду, включая BTS-проекты, а средний размер договора вырос на 7%, достигнув 17 тыс. кв. м.
Ставка капитализации сохранилась на уровне 13,5%, однако диалог между продавцами, ориентирующимися на 11,5–12,5%, и покупателями, ожидающими 14–15%, остается напряженным. Арендные ставки стабилизировались на отметке 12 200 руб./кв. м/год, но арендодатели начали предлагать скидки до 10%, чтобы стимулировать способность заключать сделки. Вакансия, несмотря на двукратный рост до 1,6%, остается низкой, а устойчивый спрос, по прогнозам, не позволит ей выйти за рамки 2% в 2025 году.
Аналитики Ricci ожидают, что к концу года доля BTS-проектов вырастет с 39% до 52%, а общий объем спроса снизится на 30% — до 2 млн кв. м. Однако дефицит качественных площадей, особенно на южном и северном направлениях, где сосредоточено 79% введенных объектов, может уже в среднесрочной перспективе спровоцировать новый виток ценовой динамики.
Напомним, что Москва и Московская область остаются безусловными лидерами по масштабам складского рынка: к 2025 году общий объем здесь достигнет 28,1 млн кв. м, что почти в 5 раз превышает показатели Санкт-Петербурга и Ленинградской области (5,8 млн кв. м). Такие данные в своем отчете приводят аналитики IBC Estate.
Фото: © David Kashakhi / Фотобанк Лори
Источник: logirus.ru
